Lavori di manutenzione straordinaria:  tutto quello che devi sapere

I lavori di manutenzione straordinaria sono un concetto fondamentale nel settore edilizio e nella gestione immobiliare, in particolare quando si tratta di contratti di locazione o di proprietà in condominio. Tuttavia, molte persone non hanno chiara la distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria e spesso non sanno chi debba sostenere le spese relative a questi interventi.

Differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria

Secondo la normativa italiana, la manutenzione straordinaria riguarda tutti quei lavori che vanno oltre la normale gestione e cura di un immobile (manutenzione ordinaria). In altre parole, si tratta di interventi che modificano o sostituiscono parti significative della struttura dell’edificio per garantirne la sicurezza, la funzionalità e l’efficienza energetica.

Tuttavia, per rientrare nella categoria, gli interventi di manutenzione straordinaria non devono alterare la volumetria dell’immobile né modificarne la destinazione d’uso. Questi lavori possono riguardare elementi strutturali, impianti, facciate e altri aspetti rilevanti di un edificio.

Per comprendere meglio la manutenzione straordinaria, è utile metterla a confronto con la manutenzione ordinaria.

Quest’ultima riguarda tutte le attività necessarie per conservare l’immobile in buone condizioni senza modificarne la struttura. Alcuni esempi di manutenzione ordinaria includono:

• Tinteggiatura delle pareti
• Sostituzione delle serrature
• Piccole riparazioni agli impianti
• Pulizia delle parti comuni

Gli interventi di manutenzione straordinaria, invece, sono lavori più complessi e costosi che possono richiedere permessi specifici, come la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività). Alcuni esempi di manutenzione straordinaria includono:

• Rifacimento del tetto o delle fondamenta
• Modifica della distribuzione interna con demolizione di pareti
• Sostituzione degli impianti idraulici ed elettrici
• Installazione di un ascensore o di pannelli solari
• Manutenzione straordinaria ed edilizia libera

Non tutti gli interventi di manutenzione straordinaria richiedono permessi edilizi. Alcuni rientrano nell’edilizia libera, ovvero possono essere eseguiti senza autorizzazioni particolari. Tra questi troviamo:

• Rifacimento dell’impianto elettrico
• Sostituzione delle tubature
• Tinteggiatura delle pareti interne
• Realizzazione di un controsoffitto

In ogni caso, è sempre consigliabile verificare con un tecnico o con il Comune di riferimento se l’intervento necessita di una comunicazione ufficiale.

Quali sono gli interventi di manutenzione straordinaria?

Gli interventi di manutenzione straordinaria possono coinvolgere diversi aspetti di un immobile.
Ecco alcuni esempi concreti:

Rifacimento di parti strutturali

• Riparazione o sostituzione del tetto
• Consolidamento delle fondamenta
• Rinforzo delle strutture portanti (pilastri, travi)

Modifica della distribuzione interna

• Demolizione e ricostruzione di pareti non portanti
• Creazione di nuove stanze

Interventi sugli impianti

• Sostituzione o rifacimento di impianti idraulici, elettrici e di riscaldamento
• Installazione di impianti fotovoltaici o di climatizzazione

Sostituzione di infissi e serramenti

• Installazione di finestre a risparmio energetico
• Isolamento termico e acustico

Interventi sulle facciate

• Rifacimento del cappotto termico
• Riparazione o sostituzione di balconi e cornicioni
• Manutenzione straordinaria in condominio

Nei condomini, la manutenzione straordinaria riguarda spesso interventi strutturali che migliorano la sicurezza e la funzionalità dell’edificio. Alcuni esempi tipici sono:

• Rifacimento della facciata
• Sostituzione dell’ascensore
• Ristrutturazione del tetto o del vano scale

In generale, i costi di questi interventi sono a carico dei proprietari degli appartamenti e vengono ripartiti in base ai millesimi di proprietà, salvo diversa decisione dell’assemblea condominiale.

Permessi per i lavori di manutenzione straordinaria: CILA o SCIA?

Per alcuni lavori di manutenzione straordinaria è necessario presentare una pratica edilizia. Le principali sono:

CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata)

Serve per interventi che non alterano la struttura dell’edificio, come:

• Demolizione e ricostruzione di tramezzi
• Rifacimento di impianti
• Installazione di pannelli solari

SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività)

Obbligatoria per interventi più complessi, come:

• Modifica delle strutture portanti
• Ampliamenti e sopraelevazioni

Le tempistiche e i costi di queste pratiche variano in base al Comune di riferimento e alla complessità dell’intervento.

Lavori di manutenzione straordinaria: ripartizione delle spese in condominio

Come abbiamo visto, in caso di lavori di manutenzione straordinaria in condominio, le spese vengono ripartite tra i proprietari in base ai millesimi. Tuttavia, in alcuni casi, l’assemblea può stabilire criteri diversi, come la suddivisione delle spese in base al piano dell’appartamento (per esempio per l’ascensore).

A proposito di manutenzione dell’ascensore… chi la paga?

La manutenzione ordinaria dell’ascensore, come le ispezioni e la lubrificazione, è a carico dell’inquilino. Tuttavia, se si tratta di un intervento straordinario, come la sostituzione della cabina o del motore, la spesa ricade sul proprietario.

Conclusione

I lavori di manutenzione straordinaria sono essenziali per preservare il valore degli immobili e garantirne la sicurezza. Prima di avviare qualsiasi intervento, è fondamentale informarsi sui permessi necessari e sulle agevolazioni fiscali disponibili. Conoscere la distinzione tra lavori di manutenzione straordinaria e ordinaria permette inoltre di evitare controversie tra proprietari e inquilini, soprattutto in ambito condominiale.

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